外國人購買泰國房地產有需多要注意的法規細節，如果沒有遵守這些法令規定，或是不夠專業的仲介業者為您把關，不僅可能會造成錢付出去，房產卻無法過戶的窘境；也有可能直接被沒收房產款項，得不償失。因此Thaikii泰國房產攻略網特別整理出外國人購買泰國房產應該要注意的四條重要法規，每位購買泰國房產，或者購買泰國精英簽證後，有在規劃移居泰國的貴賓，都應該逐條檢視：

1、全款要從外國匯入，並且由銀行提供證明

購買泰國不動產，在土地廳交屋過戶泰國房產的時候，需要擁有泰國銀行開立的FET證明(Foreign Exchange Transaction)才可以順利完成。要取得泰國銀行此項證明需要藉由泰國之外的銀行帳戶，運用國際主流貨幣將款項匯入開發商在泰國的指定帳戶(建議用美金)，開發商指定銀行就會協助幫忙提供相關的FET證明。

如果你已經擁有自己的泰國銀行帳戶，將款項匯入自己在泰國開戶的銀行帳戶也可以，但必須按照各家銀行的規定填寫相關表格，銀行才可以協助提供FET證明。在取得證明後提供給開發商，開發商一樣可以去土地廳完成過戶事項，順理取得泰國房產。

2、購買房產的持有者，與共同持有的登記人年齡必須滿21歲

有許多貴賓購買泰國房產的時候是希望提供給孩子，留給下一代一筆資產，或者透過海外買房登記孩子名義的方式，來規避國內的遺產稅或贈與稅。雖然並非絕對推定，但絕大多數開發商都會限制共同登記的房產持有人年齡要滿21歲，才可以順利完成泰國房產的交屋過戶。

Thaikii在過去十多年的泰國房產服務經驗中，也有遇到未成年但是可以登記持有房產的情況，但主要是1.開發商是否同意將房產出售給未成年人；2.泰國土地廳的公務人員是否願意協助完成房產過戶手需。部分中小型建商或者曼谷之外的外府辦事處比較容易處理，或是透過關係、或者特殊手段進行未成年人的房產登記，但畢竟是較高風險的行為，建議還是以21歲以上的持有人登記為主。

3、同一建案的49/51購買面積限制

根據泰國法律規定，同一塊土地上外國人可以取得的土地面積不得超過49%，也就是著名的49/51規則。如果是一般常見的電梯大樓的情況，由於產權是分割持有，但外國人取得的各樓層單位總面積一樣加總不可超過社區的49%總面積。

大多數開發商會在預售的時候就確認好外國人的購買比例不要超過30%，有些在地銷售比較差、專門以華人為買家的建案社區可能將比例控制在49%，極少數沒有經驗的開發商會因為超賣外國人比例，導致客戶無法順利完成過戶的情況，不僅造成購買者麻煩，也有資金上的風險，因此要特別注意此一規則。此項條款為泰國法律嚴格規定，因此也沒有其他的途徑可以規避，是外國買家最常遇到的問題。

4、多數情況下無法購買土地或獨棟別墅

參考前項19/51規則的內容，外國人就無法取得單一土地產權的或者獨棟別墅，但近年來泰國政府為了鼓勵外國投資者，有特別規定購買超過三千萬元以上的指定項目，或者透過BOT特別投資項目的工業用地或廠房可以開放外國人持有。相關申請程序較為繁瑣，而且許多項目都不在曼谷市區。

而公司雖可獨立持有泰國土地或獨棟別墅項目等，但由於公司法亦有規定外國人需持有超過51%的本土公司股份，即使經過多層的契約或信託設定，仍經常見到公司經營權糾紛的狀況。因此在購買這類項目的時候建議一定要安排泰國在地的律師事務所或者專業的不動產公司進行協助。

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