曼谷買房成為泰國房產購買最推薦的城市
曼谷，泰國首都及最大城市，同時也是中南半島上最大的城市，位於東南亞第二大城市的位置。
曼谷座落於湄南河東岸，南臨泰國灣。根據2010年的人口普查，大曼谷地區的總人口為1,197.1萬，其中城市註冊人口達到980萬，人口密度為5801人/km²。超過一半的曼谷居民擁有華人血統，且每年都有大量的移民及外國人湧入曼谷。
作為一個繁華的國際大都會，曼谷的經濟佔泰國總量的44%，是東南亞的重要經濟支柱。泰國共有582家上市公司，總市值約為4900億美元（截至2017年8月31日），在東南亞僅次於新加坡，排名第二。
曼谷亦是國際活動的中心之一，每年有200至300場各類國際會議在此舉行。曼谷的軌道交通主要由2條輕軌（Bangkok Mass Transit System，簡稱BTS）、2條地鐵（Mass Rapid Transit Authority of Thailand，簡稱MRT）及1條機場鐵路線組成。近年來，紫色線、藍色線環線、綠色線沿伸及紅色線等項目陸續開始啟動。黃色線和橙色線正在建設中，未來將建成共13條軌道交通線，覆蓋大曼谷地區並串聯主要城區的交通網絡。
曼谷的重要交通網絡包括：
- 輕軌（BTS）: 分為青綠色的素坤逸線（Sukhumvit Line）和藍綠色的是隆線（Silom Line），兩條BTS的交會站是暹羅站（Siam）。
- 曼谷地鐵（MRT）: 包括藍色線和紫色線，可在素坤逸站和是隆站換乘BTS輕軌。
- 機場鐵路線: 服務位於素萬那普國際機場地下一層，直達市中心Phaya Thai。
曼谷市中心（Downtown）的主要住宅地段包括：
- 中央倫披尼（Central Lumpini）
- 巴吞旺（Pathumwan）
- 素坤逸成熟區（Sukhumvit，CBD發展區）
- 素坤逸外圍（Outer Sukhumvit）
- 素坤逸發展區（Late Sukhumvit）
- 是隆/沙吞（Silom / Sathorn，老牌CBD）
- 拉瑪三（Rama III）
- 湄南河畔（Riverside）
- 拉瑪九（Rama IX，曼谷新CBD）
- 邦瑟（Bang Sue，東南亞最大的交通樞紐）
- 吞武里（Thonburi）
1. 中央倫披尼（Central Lumpini）
中央倫披尼無疑是曼谷最頂級且最稀缺的地段之一，被譽為曼谷最古老的市中心區域。1902年，泰國國王拉瑪五世——朱拉隆功大帝對曼谷市區進行了規劃，他創建了曼谷皇家體育俱樂部（Royal Bangkok Sport Club），並命令開通了拉賈達姆里大道（Rajadamri），這條大道連接了曼谷的兩個區域，其名稱意為「皇家旨意」。
1920年，拉瑪六世又興建了倫披尼公園（Lumpini Park）。曼谷皇家體育俱樂部和倫披尼公園猶如美國紐約的中央公園，而拉賈達姆里大道則可比擬北京的長安街，這些都超越了地段本身的價值，成為象徵皇室、尊貴和地位的標誌。
中央倫披尼的土地供應極為稀缺，大多數地塊歸皇室所有，目前幾乎無任何未開發土地。該地區極為豪華，擁有眾多五星級酒店、各國大使館和大使宅邸、數個高檔購物中心、一群極其顯赫的大家族和社會精英的住宅，區域內的物業幾乎皆屬奢華檔次（Luxury Segment）。靠近倫披尼公園的公寓，均價一直是曼谷最昂貴的。
2.巴吞旺（Pathumwan）
巴吞旺位於曼谷市中心的土地稀缺地帶，新開盤的公寓非常少。該地區於1914年進行規劃，現為曼谷市中心的主要購物商圈。北界以勝利紀念碑為界，南至拉瑪四世路，西至Sirat高速路，東至拉賈達姆里路。
全球第六大購物中心Central World、高端百貨Gaysorn、久負盛名的暹羅廣場（Siam Square）、頂級購物中心暹羅百麗宮（Siam Paragon）、潮牌雲集的暹羅中心（Siam Center）、重新裝修的暹羅探索（Siam Discovery）以及淘寶街MBK均座落於此。
此外，泰國最高學府朱拉隆功大學（Chulalongkorn University）、皇家警察局、國家體育場、泰國紅十字會等機構均占據了巴吞旺位於市中心的大片土地。著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦座落於此。
由於地處曼谷市中心的土地稀缺地帶，巴吞旺開盤的新公寓非常少。輕軌和機場快線換乘站Phaya Thai是區域內相對來說住宅集中的區域。
3. 素坤逸區（Sukhumvit）
素坤逸區沿輕軌線迅速發展，主要涵蓋從Ploenchit站至On Nut站的地段。素坤逸是曼谷市中心極為重要的繁華片區，深受外國租戶喜愛，也非常適合作為出租投資。交通便捷和完善的生活配套使許多外派員工選擇在此居住，毗鄰輕軌的高端公寓空置率因此很低。通常，越接近輕軌線和越靠近中央倫披尼的公寓，均價越高。
Ploenchit站毗鄰中央倫披尼，土地昂貴且稀有，已無大面積未開發土地。此地區交通便捷、生活配套完善，毗鄰貴婦百貨Central Embassy以及高檔寫字樓，公寓價格極高。
Nana站是素坤逸沿線上的兩大紅燈區之一，此地非常受歐美遊客歡迎，生活便利，但也因此名聲不佳，泰國人較少選擇在此定居。雖然該區域的公寓不易轉售，但因歐美住客眾多，出租相對容易。
Asoke站是素坤逸沿線和地鐵線的換乘站。自從幾年前建成深受年輕人喜愛的Terminal 21購物中心以來，Asoke的人流量和人氣急劇上升。靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是素坤逸沿線上的第二大紅燈區Soi Cowboy，同樣不受泰國人歡迎。
自從The Em District（Emporium和EmQuartier）商圈落成後，Prong Phong的地價如火箭般飛漲。Prong Phong長久以來都是日本人聚居地，區域內聚集了大量日本餐廳和高端公寓。此外，Prong Phong區域內居住了許多名人顯貴，如泰國前總理阿披實的宅邸便座落於此。
Thong Lo是近年來受開發商追捧的區域，尤其是隨著Prong Phong區域內黃金地段日益稀少，土地供應還未枯竭的Thong Lo變得更加搶手。許多明星名人居住於此，區域內的生活配套非常成熟。
Ekkamai站旁幾年前開了一個日系中端商場——Gateway，匯聚了許多日本料理和日系商店。這個區域幾年前相比城中心還顯得較為冷清，但現已成為成熟的居住區，目前也有較多的新開盤公寓。
On Nut位於曼谷市中心與城郊的邊界，除地鐵站附近區域配套稍好外，整個區域目前還有待開發。
4. 素坤逸外圍（Outer Sukhumvit）
隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。Outer Sukhumvit主要指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小範圍片區。
雖然Petchaburi路和該路段的Rama IV距曼谷市中心並不遙遠，距人來人往的Sukhumvit路僅片刻之遙，但泰國人並不認為這兩個區域算是曼谷的「好地段」（Prime Location）。
主要原因是生活配套不完善，而且由於附近沒有大型超市，購物不便，居住的社區氛圍也不夠濃郁。此外，Petchaburi路沿線沒有輕軌和地鐵線覆蓋，因此出租也相對比較困難。
然而，隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。
5. 素坤逸新區（New Sukhumvit）
BTS素坤逸線向南延伸的周邊區域，被稱為素坤逸新區，涵蓋素坤逸路的延長線。隨著BTS素坤逸線不斷向南擴展，住宅和商業區也相應向南發展。這一帶從Bangchak天鐵站起，經過Punnawhiti、Udomsuk、Bangna、Bearing站，一直延伸至Samrong站。
該地區目前有許多正在規劃或建設中的新商業體，吸引了許多新的收入和活動群體。隨著發展的加快，素坤逸新區將會有更多經濟活動與人潮湧入，最終發展成為一個成熟的地區。
6. 是隆／沙吞（Silom/Sathorn）
曼谷的CBD是隆／沙吞區是曼谷最老牌且真正意義上的中央商務區（CBD），被稱為「泰國的華爾街」，始建於1851年。這裡是許多泰國大型企業的聚集地，包括正大集團、曼谷銀行等。
後來，是隆／沙吞區興建了許多高層公寓，生活便利且深受外國租戶青睞，居住於此的社會精英也越來越多。儘管如此，其作為「商務中心」的地位依然穩固，住宅功能相對次要。這裡匯聚了眾多國際金融機構、律師事務所、保險公司，並擁有多座甲級寫字樓，如亞洲中心、曼谷城市大廈、沙吞廣場及AIA沙吞等。
此外，是隆／沙吞還是曼谷最大的紅燈區，不僅外國遊客絡繹不絕，也是國內遊客的熱門去處。
是隆／沙吞擁有數個輕軌站和地鐵站，其中Sala Daeng站是輕軌和地鐵交匯的最繁華地段，連接的是隆綜合商場也為Sala Daeng地區聚集了更多人氣。此地不僅商務便捷，亦兼顧休閒和娛樂，且毗鄰數家醫院。
7. 拉瑪三路（Rama III）
拉瑪三區位於市中心與湄南河之間的地帶，距離現有的軌道交通較遠。然而，沿著拉瑪三路有快速公交線（BRT），該區主要是曼谷當地人的居住區。這一地區的開發潛力正在逐步被開發商和投資者所認識，預計將逐步形成一個新的住宅和商業活躍區。
8. 湄南河畔（Riverside）
湄南河畔是曼谷新興的奢華地段，與全球許多河濱城市不同，曼谷的河濱區域開發相對較慢，地段的開發潛力仍然巨大。沿湄南河岸有數個著名的古蹟，如大皇宮、臥佛寺和鄭王廟等，而新開發的Asiatique則為河濱生活增添了不少色彩。
曼谷地處湄南河下游入海口，河岸平緩，沒有棘手的岩灘，為河濱的開發提供了有利的自然條件。這一地段擁有曼谷少見的五星級鄰里環境——希爾頓酒店、喜來登酒店、東方文華酒店、香格里拉大酒店及全球最高的露天餐廳Sirocco等，再加上後來開發的超奢華大盤ICONSIAM及高貴的Four Seasons Private Residences，都將Riverside打造成為曼谷新興的奢華地段。
規劃中的輕軌金色線將由Krung Thon Buri站起始，途經ICONSIAM，最終與紫色線連接。隨著城市的擴張及各國投資客對高端公寓需求的增長，Riverside的繁華和奢華將逐漸顯現。
由於Riverside與中央商務區Silom/Sathorn有一段距離，且此處的公寓多為高端，因此不太適合出租，但非常適合長線投資。
9. 拉瑪九路（Rama IX）
拉瑪九區正在成為曼谷經濟崛起的新中央商務區（CBD），以著名的地鐵站拉瑪九站為核心，主要涵蓋拉差達路、拉瑪九路、拉抛路等地區。
該區域的華人人口眾多，部分原因是中國大使館也位於該區域。周邊設有多個大型商場和高檔辦公設施，包括即將建成的超級塔（Supper Tower），以及著名連鎖超市羅賓遜、聯合利華亞太企業總部、華為總部、商務大樓G Tower和大型辦公樓第九塔等，均坐落在超級塔旁，形成了一個以金融中心為主的商業聚集區。
拉瑪九區正在興建的超級塔項目，高615米、共125層，預計於2021年完工，將成為世界第三高樓。拉瑪九大道東至機場快速入口，中段與曼谷素坤逸區相連，便於通達曼谷各角落。
10. 邦瑟（Bang Sue）
邦瑟交通樞紐中心，未來將成為東南亞最大的交通樞紐。位於曼谷乍都乍縣Thoet Damri路的邦瑟大車站目前由泰國國家鐵路管理，擁有北部線、東北線和南部線的鐵路線，提供長途客運、通勤客運和貨運業務。未來車站將改建為連接五條曼谷近郊軌交系統線路、素萬那普國際機場捷運以及泰國高速鐵路線的交通樞紐。
新車站計劃設有24個站台，總面積達171,000平方米，將成為「東南亞最大的交通樞紐」。此外，邦瑟MRT地鐵站周圍的35公頃土地將被開發為交通和商業中心。
未來邦瑟交通樞紐將成為泛亞鐵路的三大交會點，所有經過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的列車都需在此站轉運。這個由曼谷政府投資680億泰銖建設的交通樞紐預計於2021年完工。
預計每天將有超過30萬人次流量，人潮的匯聚將帶來住房需求和房價上漲，未來的邦瑟地區將成為曼谷房產市場的新熱點。
11. 吞武里（Thonburi）
吞武里位於湄南河西岸，類似於黃浦江將上海劃分為東西兩岸。河東是現代的曼谷市中心，而河西則是前吞武里王朝的領土。1972年吞武里從獨立省份併入曼谷前，避免了現代開發的波及。
雖然曼谷的許多主要旅遊景點都位於東岸，但乘坐經濟實惠的渡船前往西岸，您會發現一個截然不同的曼谷：擁有狹窄水道、未遭破壞的村莊、迷人的博物館和具有地方特色的市場，吞武里提供了許多有趣且鮮為人知的觀光和活動機會。整個區域水道縱橫，讓遊客有機會深入體驗曼谷更本土的一面。
吞武里主要發展區域沿地鐵線延伸，目前主要居民為泰國當地人，隨著地鐵線路的擴展，該區域的發展勢頭正逐步加強。
曼谷買房建議還是要按照目的與規劃
很多時候，我們傾向於將居住自用與投資的考慮因素混為一談，例如地段、品質、戶型、交通、配套、價格等。自用房應考慮個人生活方式和日常出行範圍，例如常去的商圈、偏好的娛樂活動，以及送孩子上學的可接受車程等。對於退休度假型購房者而言，購物和日常出行的便利性也是重要考量。
若是購買用於出租的房產，則應選擇容易出租的戶型和地段，重點是交通的便利性。選擇房產時，應更多考慮潛在租客的喜好而非個人偏好。正如俗語所說，不同的項目在上述各個方面都會有所差異，這些差異即是價格的反映。若想在某區域購買最低價房產，可能意味著需要妥協地段稍遠、品質一般或配套較少的選擇。
那麼，選擇次級地段的核心區位是否更佳？在同樣的預算下，不必執著於核心CBD的次級項目，而可以選擇周邊區域的核心地段，這些地段在交通、出行、戶型面積、配套設施上可能更優，但價格相近。購房沒有最好的選擇，只有更合適、更昂貴的。最適合自己的才是最好的！如果價格合適、地段可接受、戶型面積符合喜好，又能夠出租也適合自住，那麼這便是個不錯的選擇。
若想要兼顧一切，怎麼辦？當然，這是不可能的——找到價格最便宜且一切都好的房產基本不可能。
接下來看看曼谷定價市場的常見規則！
靠近BTS或MRT的房產，價格越高；靠近主要商圈的房產，價格越高；同一地段，建築設計風格、建材品質、裝修品牌知名度越高，或層高較高的項目，價格也相對高。因此，實際上，隔著一條馬路的房產價格可能會有很大的差異。
在發展中的區域，觀察航拍圖便能看出是否真正在發展，以及這一發展需要多久？這取決於大型基建的開工建設、土地交易的頻繁程度、新項目的集中上市、開發商集中拿地等，這些因素會加速區域的發展。
對於發展中地區，即使某些地段靠近已開通的地鐵或輕軌，並且很熱鬧，當地人聚集，它可能價格略高，但不一定是發展區的核心板塊。如果個人的生活和居住不受影響，這些地區也是值得考慮的投資選擇。
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